Платихте ли си месечната вноска
Управлението на общите части в затворени жилищни комплекси се сблъсква с много проблеми
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Охрана, поддържани тревни площи, басейни, люлки. Това е част от гледката в затворените жилищни комплекси, сравнявани понякога с малък град. Управлението и поддържането на реда в тези комплекси обаче невинаги е идилично.
Кой управлява
Практиката и опитът показват, че управлението на общите части на сгради в жилищни комплекси от затворен тип може да се уреди по няколко начина. Първият е с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора (или посочена от него фирма) и собствениците на апартаментите, като договорът се вписва в имотната партида на всеки самостоятелен обект. Това е изискване на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), което е и основно условие за уреждане на управлението в "комплекс от затворен тип". Друг вариант е да се свика и формира общо събрание за всеки вход или сграда, когато това са отделни обекти – етажна собственост, които съвместно да вземат решения за реда и управлението на сградите и общите части в комплекса. Трета възможност е да се формира управителен съвет на излъчени представители от всяка етажната собственост или управителите, който да контролира, търси и взема решение за проблеми, отнасящи се за целия комплекс (който в някои случаи включва 400-500 апартамента например).
"Когато няма готово решение на инвеститора по въпроса как ще се управлява комплексът на етап проект или когато то не отговаря на нечии очаквания и интереси, започват междусъседски кавги и конфликти. "Стига се дотам няколко собственици да "обсебят" етажната собственост и общото събрание. В доста от случаите това са собственици на големи площи или самостоятелни обекти в комплекса – например шоуруми, магазини, големи апартаменти. Те се стремят да се налагат при вземането на решения, които невинаги се одобряват от останалите собственици. Така се налага авторитарен режим, хаос, стига се до обжалване на решения на общото събрание, до беззаконие", обобщава случаи от своята практика адвокат Евгени Атанасов. Според него проблемите тръгват от липсата на заинтересованост на инвеститора, който "няма идея как ще се управлява комплексът, след като бъде изграден". "Това трябва да е ясно още при изготвянето на идейния проект. В масовия случай инвеститорът "зарязва" комплекса, след като продаде всички жилища, и го оставя изцяло на волята на собствениците. И тогава започва хаосът", казва Атанасов.
"Нашите наблюдения показват, че по-голямата част от т.нар. затворени комплекси се управляват от външна фирма и в много редки случаи няколко собственици се захващат с тази нелека задача. Често в първите години след пускането в експлоатация инвеститорът или строителят се занимават с поддръжката и управлението на комплекса, който са построили, особено когато не са продадени всички апартаменти", обяснява Ева Димитрова, управител на "Омека мениджмънт".
Минко Акимов, оперативен мениджър в "Пропърти мениджмънт БГ", също подчертава, че в управлението на затворени комплекси все по-силно се налага наемането на външни професионални фирми за поддръжка, но делът на проекти, управлявани от инвеститора, не е за пренебрегване. "Предимствата при наемане на професионалисти е като във всеки друг бранш – те са запознати с тънкостите, имат богат опит и разбират идейните основи на услугата – комфорт, сигурност, запазване и повишаване на инвестицията в имота. Общият негатив е допълнителният разход всеки месец", коментира той. Според Акимов една от най-важните и често пренебрегвани особености на управлението на затворените комплекси е, че при тях "не се работи с клиент или група клиенти, а с общност, която става по-сплотена с всеки изминал ден".
От 30 до 300
Обикновено външните компании, които поемат управлението и стопанисването на комплекса, предлагат пакети от услуги, съобразени с конкретните нужди и предпочитанията на живеещите. Сред търсените услуги са охрана, портиер и видеонаблюдение. Сред предпочитаните са също почистване и снегопочистване, озеленяване и поддръжка на зелени площи и на басейн. Следват техническа поддръжка и поддръжка на асансьори, управление на етажната собственост и колекторски услуги, изготвяне на отчети и финансово управление, изброява Ева Димитрова. Според нея най-малко желани са "всички ремонтни дейности, които изискват допълнителни вноски от обитателите".
Минко Акимов уточнява, че най-търсената услуга е "административното управление, тъй като е обединяващото звено на останалите услуги, а най-обременяваща обикновено е физическата охрана".
Броят на услугите, честотата на предоставянето им и спецификата на комплекса определят и размера на вноските, които плащат живеещите. "Налице е голямо разнообразие и широка вариация в цените – буквално от 30 до 300 лв. на месец", казва Минко Акимов.
"Таксите в комплексите обикновено се определят на квадратен метър и варират от 0.20 лв. до над 1 лев на кв.м. В повечето случаи те включват три компонента: за поддръжка, вноска за режийни разходи (ел. енергия, вода, асансьор), вноска във фонд "Ремонт и обновяване". Средната такса за апартамент от около 100 кв.м е между 60 и 100 лв. на месец в зависимост от предоставените услуги и общите разходи на комплекса", обобщава Ева Димитрова. Според нея най-често оскъпяването идва от охранителната услуга, която е и най-сериозното перо от разходите.
Пречи ли законодателството
Събирането на месечните такси от обитателите е най-честият проблем пред фирмите, наети да управляват общите площи в затворените комплекси, казва Ева Димитрова. Затрудненията според нея произтичат от големия брой имоти и собственици и от факта, че част от помещенията се отдават под наем. Резултатът е "липса на ангажираност на обитателите към опазването и подобренията на общата собственост".
Законодателни неуредици също спъват управлението. Евгени Атанасов подчертава, че в действащия закон липсват определения за отделните опции – "затворен комплекс", "комплекс с елементи от затворен тип" (без огради, със свободен достъп), "търговски сгради и комплекси". "Всичко това прeдполага специфични форми на управление, а не слагането им под общ знаменател. Жилищните сгради, търговските комплекси, молове, административни сгради, жилищните комплекси от "затворен тип" притежават собствени специфики, които действащият закон не е взел предвид. Строителството търпи развитие. По различен начин се управлява един панелен блок и един "небостъргач" или търговски обект. Трябва да се даде възможност на всяка етажна собственост да избира както формата на управление на общите части, така и начина, по който ще се формира бюджетът за разноски по поддръжката на общите части. Има множество неясноти около формулата за определяне на таксата за поддръжка. Най-често липсва информация кои са собствениците, ползвателите и наемателите и се избира вариант да се плаща или на база самостоятелен обект, или на квадратен метър, които в повечето случаи са по-удачни", казва Атанасов.
"Разпоредбите на чл. 2 от ЗУЕС например изрично поставят условието "комплекс от затворен тип" да се нарича само комплекс, за който има сключен договор между инвеститора и собственика. За останалите се прилага общият случай за управление на обикновена етажна собственост, което води до редица проблеми при поддръжката. Проблем създава и изричната разпоредба разходите в етажната собственост да се разпределят според броя на обитателите, което при затворените комплекси често се оказва невъзможно. Тази изрична разпоредба на закона води до проблеми при събирането на таксите от некоректните собственици и тези, които отсъстват трайно от страната. А в повечето случаи услугите по поддръжка в комплексите не могат да бъдат редуцирани, ако някой собственик не обитава имота си, и така се натоварват коректните платци", коментира Ева Димитрова.
"Целият ЗУЕС трябва да бъде преработен, за да включва особеностите, пред които се изправят собствениците на имоти в затворени комплекси. В момента тази дейност е почти напълно игнорирана в текстовете на закона с изключение на няколко изречения, които, ако трябва да сме честни, повече пречат, отколкото да дават яснота и правна насока", обобщава Минко Акимов.
От разстояние
Множество проблеми възникват и при мениджмънта на затворените жилищни комплекси край морето. Предпоставка затова са сезонността при използването им и произтичащият от това факт, че по-голямата част от работата е със собственик, който е на разстояние. Друга отличителна черта на управлението е, че "повечето имоти по морето са частично или изцяло "инвестиционни", което води до развитието на нова услуга – отдаването под наем. А то от своя страна води до предлагане на хотелски услуги и преливане от пропърти мениджмънт към туризъм и хотелиерство", коментира Минко Акимов.Евгени Атанасов смята, че част от проблемите при управлението на жилищните комплекси от "затворен тип" край морето и в планинските райони, вилни, ваканционни селища и др., които поради естеството си не се обитават през цялата година, са заложени именно в ЗУЕС. "Според този закон, ако в рамките на една година собственикът не обитава повече от 30 дни едно жилище, той не е длъжен да заплаща такси за поддръжка и управление на общите части. Ваканционните селища и комплекси на практика се обитават от две до четири седмици в годината и според законодателството техните собственици не трябва да плащат такси за поддържането им. Но тези комплекси се нуждаят от постоянни грижи – плащане за електричество, за вода, за басейна, за охрана, за поддръжка на асансьори, за консумативи, за поддръжка на тревните площи и т.н. Ако се дава възможност някои от собствениците да бъдат освободени от това задължение, бюджетът ще бъде или недостатъчен, или останалите собственици ще бъдат принудени да заплащат дефицита. Поддръжката е целогодишна със сигурност, коства пари и ако не бъде осигурявана своевременно, до 2-3 години комплексът ще бъде разрушен" дава пример Атанасов.
2 коментара
Новото гето е като старото!
Честито на новодомците, богатите-бедни!
В статията много хубаво се споделят мненията на едни "специалисти" по управление на ЕС, но се пренебрегват основни моменти в закона, а именно един от тях е чл.48, ал.8 - За поддържане на общите части на етажната собственост собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят
ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание. Няма значение затворен, отворен, панелен, тухлен, зимен, летен. Само си придават важност подобни фирми, като единствената им цел е да си улесняват тяхната работа, ако може и без да си мърдат пръста и просто да инкасират едни приходи в собствените си сметки. Когато става въпрос за ваканционни морски или планински имоти, се определя по-висока такса по чл.50, така, че да покрие всички необходими разходи. Освен това, присъствието по-малко от 30 дни се доказва, а не се прилага автоматично. Когато това се отнася за комплекси от затворен тип, с охрана, това е много лесно проверимо и едва след като е минала една календарна година, собственика би трябвало да бъде освободен от такса за поддръжка, но не и от такса за охрана и по чл.50.
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.