Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем! - тема 8

Така е трудно да се отговори. Зависи от много условия - за колко време е фиксирана, на какво ниво, колко е плаващата - кои са й променливите компоненти...

Има ли допълнителни разлики в условията? Каква е вероятността да рефинансирате след време? По общи правила погасяването предсрочно е горе-долу еднакво по отношение на срок със и без такси, но може да има друго обвързващо - превод на заплата, инвестиции, пенсионен фонд?

Фиксираната е за 5год и е 3,5 %, а плаващата е 2,45%. Другите условия са еднакви за двата. Надяваме се да погасяваме след 1 год. с по - големи вноски и целта е да го погасим предсрочно.

Според мен не е много изгодно за фиксираната. Ако ще започнете да погасявате след една година, през това време ще сте плащали по-висока вноска месечно, т.е. вместо тези пари да ги трупате за предсрочно погасяване, ще ги дадете за вноска.

Разликата е над 1%, което хич не е малко. За пет години доста трябва да се вдигне ОЛП, за да надмине 3.5% и плаващата лихва. Не че е невъзможно, но кредитът с фиксирана лихва ще стане изгоден след доста време, ако приемем, че ЕЦБ и Фед продължат да увеличават лихвите или поне да ги пазят твърдо на сегашните нива. И при условие, че не можете да рефинансирате другаде, ако ви повишат плаващата лихва до пет години.

Ако имате възможност след една година да плащате предсрочно, нямате ли възможност още отсега да изтеглите заема за по-кратък срок и по-големи вноски?

Благодаря ви за отговора.

има значение за каква сума като големина става дума и за колко години. С фикзирана можеш  да си пресметнеш колко пари даваш на банкаа под форма на лихва. При плаваща не можеш да изчислиш, защото всяка година ти  я сменят, може да спечелиш, може да загубиш. Трябва да знаеш какви са тенденциите по време на тези примерно 30 г.
Ако очакваш спад на лихвите не се фиксира.
Ако очакваш покачване се фиксира.
Ти какво очакваш?
Аз очаквам покачване, виж какво става в други страни и колко им е процента в момента? На твое място ще фиксирам поне за 5-10 г.

как ще я сменят всяка година, стига си писала глупости

а кога я сменят, извинявайте?

Моята не беше сменяна от 2016г. Все още не е смянана по методика на банката, но го изплатихме и не мога да кажа. По принцип не се сменя, но имат право да я пипат при форсмажорни обстоятелства - например при покачването на Юрибор, ако е вързана с него. Преди 2016 г. (кредитът беше от 2015 г.) пък се сменяше, но надолу, защото беше вързана със Софибор, който по едно време стана 0, а беше към 2.

Едва ли има банка, която предлага фиксирана лихва за 10 години. Ако има, напишете я тук. Какво значи "всяка година"? И аз имам ипотека, и много хора познавам с ипотеки - последно Уникредит преди няколко месеца (може и година да е минала) направиха промяна, т.е. повишиха по тези с плаваща лихва. Не съм чула някой да се оплаче, че всяка година му сменят лихвата.

Плаващата лихва има няколко компонента - периодично се преглеждат и ако има повишение на някой, автоматично се калкулира. Тъй като Sofibor вече няма, сега често се взема предвид усреднени показатели за българския пазар. Тези, които са обвързани с ЕЦБ, засега беше по-вероятно да ги повишат, тъй като основната лихва се вдига административно.

Всъщност не се сменя лихвата, преизчислява се според теглото и нивото на компонентите. Ако банките разполагат с кеш, т.е. имат много депозити, има свободни пари и искат да печелят, те се конкурират за кредитополучатели. И нямат сметка да повишават сериозно лихвите, защото клиентите ще идат в друга банка. Ако се влоши ситуацията, намалеят депозитите и/или се увеличат лихвите по депозити, може да се очаква по-масово и сериозно вдигане на плаващите лихви. Но лихви по депозити се вдигат по две основни причини - банката иска пари и иска да привлече спестители и/или натиск на конкурентен инвестиционен продукт кара хората да си теглят депозита. Нито едно от двете не виждам.

С кои страни се сравнява? С държави като Унгария, с държави от евро зоната, с Великобритания, с Албания?

И още нещо имайте предвид - засега прогнозите са инфлацията да остане висока. От една страна това гарантира задържане и повишение на лихвите от Фед и ЕЦБ, от друга - лихвата много рядко надминава инфлацията.

Остане ли висока инфлацията, еврозона ще видим през крив макарон. Няма да има и Юрибор. На този етап вероятно бих избрала плаващата аз, въпреки опасанията ми, свързани с евентуалното ни влизане в еврозоната. Банките напоследък промотират масово фиксираните си лихви, именно заради истерията покрай Юрибор, което е малко... с трици маймуни ловят.

https://www.postbank.bg/Mortgage-Loans/Fixed-rate-mortgage-for-the-first-10-years

не разбирам желанието да плащаш лихва 3.9 при 2.5 стандартна
лихвата ударно се плаща първите години, виж си погасителния план, там са разбити лихва и главница
при генерално коригиране на лихвите и фиксираните ще се вдигнат

Тази оферта е само за кредити в Евро.

Това е друугият важен въпрос, в каква валута да се теглят кредитите. Особено, ако се очаква влизане в еврозоната, но малко хора си го задават.

Очакваме го от има-няма колко-десет години?