Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 79

За мен, новото строителство си е ново. Това, че строителите предлагат все по-малки апартаменти е в резултат натърсенето. Ако никой не ги купуваше, никой нямаше да ги строи. Сами сме си виновни. Има големи апартаменти с хубави площи и който търси ще намери.
Но да ме убеждава някой, как ВиК инсталация отпреди 60-70г е перфектна, че ел. инсталация на същите години продължава да е сигурна, че арматурите за това време не са мръднали и нямат ръжда,че бетона ще надживее костенурките и орлите, че преустройствата и промените дето ги е правил съседа в годините, са направили сградата по-сигурна.....са ми малко приказки от хиляда и една нощ.

И при нас бяха малки, но купих 2 съседни на акт 14 и ги обединихме с промяна в плана. Такива ми бяха условията и строителя се съгласи. При старото строителство едва ли ще се съгласят за смяна на комуникации и арматура 

ВиК и ел. инсталация се сменя. В НС ел. инсталацията беше такава кекава, че ако пуснех печка, бойлер и прахосмукачка бушоните падаха.

Зависи какво е правено при преустройства. Носещи стени е забранено да се махат, но преградните могат. Ако помните случая с падналата преди години сграда на Алабин - махнати носещи стени на първия етаж, незаконно преустройство. Това е много по-лошо от съседа, който си е преместил кухнята.

Бетонът може да надживее костенурките и орлите. Най-големият бетонен купол без колони си седи вече 20 века.

Aко пазарът разсъждаваше така, цените щяха да падат с всяка година след завършването на сградите.

Такива неща пиша от 10 теми назад . Към останалите инсталации са още и съвременни мълниезащити, нови съвременни асансьори с достъп от нивото на терена и достатъчни като обем и пространство. Сега тепърва ги осъвременяват старите, ако не ги забранят които не е възможно. Само мога да добавя, че и са предвидени за съвременния начин на живот и изисквания новите жилища, като функционални обеми, каквито в старото строителство не могат да се постигнат, с каквито и да е преустройства (подземен паркинг, или гараж с вътрешна връзка, достатъчен брой санитарни помещения, излази за ВиК (миялни сушилни, перални - преди 60 год не са и мислени), достатъчно контакти, новите изисквания за достъпна среда и много други).
Vessela - бъркате бетон и СТОМАНОбетон (така полулярната дума "сглобка"). Бетонът е от 6-7 хилядолетия известен. Стоманобетонът е от има няма и два века. Т.е. мантрата как бетонът набирал якост след 100ната година си важи за бетона. При някаква недобра защита от влага, стоманата (арматурата) вътре не само губи свойствата си, но и от ръждата се раздува и допълнително разрушава бетона над него с пукнатини. Съответно устойчивостта на бетона особено на огъване изчезват или намаляват. Няма как да знаем сграда, която е почти на 100 години, каква ще е след 50 год., ако тепърва си купуваме жилище в нея, с очакването да живеем или пазим като застраховка в следващите 50 год. например.
Няма как да смениш на цялата сграда по твое усмотрение инсталациите. Може да смениш ВиК инсталацията в твоето жилище, но бабата над теб дали мисли така, или сифонът пукнат преди 20-на години, по вълшебен начин ще се запуши, за да не капе върху новичкия опънат таван? Водопроводната инсталация се запушва с отлагания с времето, проектирана е изначало с малки диаметри, съответно, като пуснеш мивката в кухнята, душът рязко намалява дебита си. Това няма как да се промени само в рамките на жилището. 
Бушоните в новото строителство, падат поради мишкарството на инвеститорите. Инсталацията си е изпълнена както трябва (с нужната квадратура на проводниците, както и инсталацията на апартамента). Слагат по - малък бушон, за да излезе общата мощност по - малка в проекта (и го изпълняват така, заради комисията), когато подават заявление за достъп до ел. енергия в дружеството доставчик, защото след определени kW скачат цените с геометрична прогресия. Та за да се впишат в по - малката мощност. После си сменяш бушона, или си правиш отделен проект, но за твоя сметка.
А това какво е забранено да се маха и кърти, най - малко интересува бай Кире от с. Пърличево, Монтанско, щото най - добре е "рикията" да си я пие легнал на кушетката в кухнята, гледайки през прозореца на терасата Балкана. Що на не махне някой носещ зид (колона, шайба), някоя ненужна греда. В крайна сметка той си е купил тая панелка, негова си е.

Все пак малко уточнение - ние днес имаме стоманобетон поради два много важни фактора:
- стоманата и бетонът имат практически еднакъв коефициент на термично разширяване. И по тази причина стоманата не напуква бетона.
- бетонът защитава стоманата от корозия. И затова ако няма пукнатини или некачествено отлети плочи (с виждаща се арматура) желязото вътре в бетона си е рахат "до живот".

Точно това е проблемът - да няма пукнатини, но при различни претоварвания, винаги се появяват и започва процесът. А такива претоварвания през лайфтайм-a на сградата колкото щеш (земетресения, безкрайни преустройства, бой с варията (голям чук) да сваляш някоя ненужна греда/колона от тези  вибрации пак се създават микропукнатини, стелажи с колекция от камъни в средата между колоните в хол (виждал съм и такова ) . И вода дал Господ, някое неоправено улуче, водосточна тръба, хидроизолация. И най-вече неоправени ВиК течове, могат да си напояват с десетилетия някоя напукана плоча.
Преди година снимах това, през нея сега протича и вода, неоправен теч от радиатор на парно.  Сградата е 32-33 годишна (началото на бурната "демокрация"), конструктурът твърдеше че още строителят я е претоварил с пале тухли върху нея.

''
Родителите ми имат апартамент в Младост 4,100 квадрата, неизползваем. Предвид приказките, че панелките са с изтичащ срок на годност дали е правилната стъпка да се продаде според вас? Аз предпочитам да се отремонтира и да се пусне под наем - наполовина е ремонтиран, но няма външна изолация което е основния минус, но има сменена дограма.''

Medissa , отдаването на жилище, което не е маломерно би било  огромна грешка. Стойността на ремонтите е х за студио х+у за едностаен( отделна кухня+ стая+ баня+ балкон) 2х+у за двустаен и 3Х+2у за тристаен , к' у=стойността на ремонт на баня, х=стая.
Разликата в наемите на студио- тристаен  е минимална.
Ако ще се занимавате с рентиерство, най-изгодно е да продадете и да купите 2 или 3 маломерни. Само хора, които никога не са отдавали големи жилища и никога не са правили ремонтите им след погроми от наематели могат да Ви посъветват да го сторите. Моят опит е точно в обратната посока.
ИЛИ го обръщате в няколко  маломерки ИЛИ задържате големия ремонтиран  имот за себе си или за продажба в подходящ момент.

Студио е с наем 700-800 лв., тристаен е 1300-1500 лв.
Таргетът на студиото е един, таргетът на тристайния - друг.
Като човек, който отдава  и маломерно, и две големи жилища, при това не отскоро, категорично не подкрепям горното мнение.
Наематели има всякакви и "погромът" съвсем не е задължителен. Моето тристайно например след 5 г. наем бе почти ново за следващи наематели, а депозитите покриха счупените по вина на бившия наемател вещи. Другото тристайно след 9 години изиска пребоядисване и други дребни ремонти, които категорично не мога да нарека "погром".
Като продадеш тристаен в "Младост", няма да ти стигнат парите за два маломерни, това ти го гарантирам. И цялото упражнение по продаване-такси-купуване-ремонтиране-наем, освен, че е финансово неизгодно, си е една доста нервна разправия. И накрая имаш какво - два наема по 800-900 лв., след вложени нерви и куп пари за ремонти, нотариални такси, данъци срещу един от 1500, ама без разправии.
Ако ще продава, по-добре да си купи нещо за себе си.

Факт е че у нас наемодателя няма никаква защита от погром и какво ли още не  освен съвестта на наемодателя и докато това продължава да е така горните сметки ще са актуални.
Гипскартон за една стая (стени и тавани) труд +материали е около 5000лв към момента
баня  не пада под 9 000
Не смятаме подове, боя, мебели и техники, но колко наема са това?

Мда, и затуй "по-изгодно" да купи два маломерни, то там няма техника и мебели. Чуден съвет.
Нито е задължително да се слага гипсокартон във всяка стая, както и да се слага изобщо.
Който го е страх от мечки (наематели) - да не ходи в гората. Който се чувства незащитен - също.
Жената да си прецени.
Ако не й се е занимава с наематели, може да продаде и да си вдигне стандарта на живот. Може да иде на някой круиз, да си купи кола, или вноска в някоя сграда с псалми да направи.

Като говорим за щети: някой ползвал ли е застраховка за щети от наемателя? Примерно: https://iandgbrokers.com/blog/kakvo-predstavlyava-zastrahovkata- … -shte-ni-posluzhi

Прегледах обявите за тристайни в коментирания район и  прецених, че като начало ще трябва да вкара една доста солидна сума за да докара  тези 100 кв. м до състояние конкурентно като за 1500 лв. За тази сума се предлага 95 кв. + подземен гараж. Определено няма да мине без изправяне на стени и тавани, без хубави бани и безупречна кухня  и  техника, хубави подове, осветителни тела и мебели. За тази квадратура няма как да падне под 50-60 хил лв.
Да кажем , че го отдаде на момента и 5г няма нито един празен месец.
Като махнем данъка  остават 1350 /м  това е 16 200 на година , а това значи, че едва след четири години на петата  ще е изплатила ремонта и то при положение , че няма нито ден без наематели и няма никакви разходи до тогава и  не са я завлекли с наеми или сметки . Определено ще и е нужен огромен късмет. Желая и го от все сърце.
  Никого не навивам да стане рентиер. Само казвам, че ремонта на 100 кв. м панел не е никак евтино и безпроблемно , както и го описвате, а  за да го опази в този вид след 5 г отдаване ще и трябва чудо.
Не може и да се сравнява с ремонта на 35-40 кв, които биха възстановили вложеното в тях доста по-рано, защото наема не расте пропорционално на квадратурата, за разлика от разходите за ремонт. Стая+баня би струвала не повече от 15-20 хил и би ги възстановила  с наем за около година и половина-две.

Интересно как определи цената на ремонта, без да знаеш състоянието на апартамента? Без да си го видяла поне на снимки?
Да имаш жилище на хубаво място, с добра инфраструктура, което да продадеш, за да купиш маломерка в квартал без улици, която пак да ремонтираш - на туй му се вика да изтървеш питомното, за да гониш дивото.
Може да отдаде и за 1000 лв. с бюджетен ремонт. Може да отдаде и без ремонт, необзаведен, без вложение нито лев, но ще има още един доход и няма да се притеснява от "погром". Сума ти години съм отдавала необзаведен.
Варианти има всякакви, но без конкретни параметри, състояние на жилището, на общите части и т.н., си говорим само празни приказки.
В темата за наемите има една дама, която отдава само на чужденци и наемите й са над 2000 лв. Жилищата изглеждат перфектно, без да са "изправяни стени".
Моя позната отдава само на дипломати, голямо жилище, но не и със супер лукс ремонт. 3000 лв. й е наемът. Приятелка брокер тук в Бургас отдава две свои жилища и е постигнала свръхнаем за района с визия само с икейски мебели и цена на ремонт и обзавеждане 20 000 лева на апартамент. Избила ги е за година и половина.
Вечер като си разхождам кучето, много прозорци светят и дори от улицата се вижда как са обзаведени. Ми не е Версай у всички, живеят си хора в апартаменти със съвсем нормално скромно обзавеждане, да не кажа, че масата жилища са така. Само тука в темата всички сме от дворци. Една нормално поддържана панелка, в която са живели нормални хора, само с изчистване и бяла боя може да добие съвсем уютен вид за наематели. А даже и без тях.

Ремонта и поддръжката на имот от 100 кв = този  за  3 маломерни, а наема дори не е близо до този за  два. Освен това амортизацията при имот, който може да се ползва единствено като спалня за сам човек не може да се съпоставя с тази на имот, в който се живее, отглеждат се деца, правят се партита .
  Като се казва на някого каква сума може да носи един имот е коректно да се вземат предвид разходите, които трябва да направи за да поддържа този имот във вид конкурентен на другите подобни в същия район.  
Дали ще го изработи той, дали ще плати на някого или го е наследил готово няма значение. Това е нейния капитал.
Не бих си позволила да давам съвети. Само споделих богат  личен опит.
И го подкрепих с цифри.