Как да убедя мъжа ми да си купим жилище?

Тъй като chris78 за пореден път плаши как банките ще си искат допълнително обезпечение, ако стойността на имота падне, проверих и аз какво се случва. Проучвах реални казуси на кредити, вкл. просрочени.

Досега няма случай банка да е искала на физическо лице да дава допълнително обезпечение, да го притиска едва ли не да не може да си плати вноските, защото пазарната стойност е паднала. Вкл. и при предишната имотна криза. Банката няма полза от това, защото лош кредит значи заделяне на резерви, разходи по събиране, отписване или продажба на по-ниска от номиналната цена.

Но такова обезпечение не е рядкост да се иска при фирмени кредити.

За да се иска при кредити на физически лица, трябва да има две хипотези - банката да има сметка от риск кредитът да се просрочи, т.е. да печели от необслужван заем или внезапно, рязко, силно понижение в цените на жилищните имоти и то в първите години след изтегляне на кредита и/или невъзможност да се рефинансира. Познай как Уникредит ще ми поиска допълнително обезпечение, аз ще кажа, че нямам, ще ми обявят кредита за предсрочно изискуем, ще го пуснах за продажба, пък аз през цялото това време няма да ида в друга банка и няма да намеря къде да рефинансирам....

Пък това, че банките оценявали по-високо, е глупост. Много банки, вкл. Уникредит, свалят официалната оценка на оценителя с едни 10%. За да ти го оценят много високо, над 100% от пазарната, трябва да си намериш нещо, което хем е хубаво, хем се продава евтино, под пазарната цена. Може би още има случаи, но не са масови. Успех с намирането на такова, че да ви дадат 100% финансиране.

Реалният живот не е като вицовете и пренасянето на вицове в него не върви много.

Има си застраховки по кредитите. Хората са го измислили.
Вчера с моя близка направихме следната сметка и се оказа, че е спечелила 17К евро. При все такси, данъци и сравнително малък престой в жилището (8 години). И то без да смятам, че купеното от нея жилище е 4 стаен апартамент, а смятахме спрямо наем на миниатюрна двустайка. Така че определено си струва. Или поне си струваше до преди 2-3 години.

При покупка ти остава жилището, което също има стойност. Винаги можеш да го продадеш и са вземеш по-малко, а с остатъка да погасиш оставащи вноски например.
При наем нямаш нищо.

Какъв наем залагате за след 20 и след 30 години при тези изчисления?

При наем за един 30-годишен период даваш много по-малко пари, като разликата можеш да използваш през годините така, че накрая вместо един, да имаш два апартамента. Примерно. Тая сметка съм я правил преди 10 години и излизаше 3 към 1. Сега може да е различно наистина, не знам, но не вярвам промяната да е много голяма при това покачване на цените на имотите.

И колко апартамента имаш в момента?

Аз ли?

Да, ти твърдиш, че си спестил пари

Защо пък да плаша? Аз споделям факти, които много хора явно не знаят.
След като си уверена, че тази клауза няма никога да се приложи, можеш да поискаш от юристите на банката да я премахнат от договора. Да видим дали ще са съгласни? Щом са я сложили в договора, явно имат едно наум, че някога може да се наложи да се възползват от нея.
Или пробвай в други банки, да видим ще намериш ли някоя без подобна клауза.

Ето какво е възможно да стане ако купиш имот да речем за 100к без самоучастие. Имотите могат ли да паднат с 10%? Ми могат, щом могат да се качат с 10% за една година, значи могат и да паднат.
Ако догодина струва вече само 90к, банката ще ти поиска да внесеш 10к. Ти тръгваш по други банки и търсиш да рефинансираш, но коя ще ти отпусне 100к за имот, който струва 90? Никоя.
Остава да се надяваш, че имотите никога не могат да падат. То всички фалирали хора по света така са се надявали, че активът им няма да падне - независимо дали става дума за имот, злато, петрол, биткойни или акции на Апъл. Но всички активи както могат да се качват, така могат и да падат.
Дългосрочно имат тенденция да се качват, но каква ти е ползата, че след 5 години ще струва повече, ако на втората струва по-малко и банката ти каже "дай 10 бона", а ти нямаш самоучастие?

Абсолютно неразумно е да се купува без самоучастие поне 10%, а по-добре 20%. Ненапразно и БНБ има изисквания към търговските банки при какви условия отпускат ипотеки и напоследък ги позатегна (според мен недостатъчно, но това е друга тема).

Банката няма полза, но банката има регулаторни изисквания кога един кредит се обявава за предсрочно изискуем. Едно от тях е да е просрочен с еди-колко си дни, друго е пазарната стойност на обезпечението по него да е паднала под Х% от оставащата главница.
Като им дойде проверка от БНБ правят и неща, от които според теб може да нямат полза, но според регулатора имат.

Не съм твърдял подобно нещо лично за себе си и няма как да обсъждам такава конкретика във форума, но да, аз не съм купувал жилище с ипотека и съм много доволен от решението си от гледна точка на финансовото си състояние.

Интересна ми стана тази част от коментара. Може ли малко повече да разгърнете?
Аз като купувах външен за бланката оценител оцени на 170к евро при напълно завършен обект. Отпуснаха ми дадоха 140к, като от тях 30к евро за ремонт (тези пари се оказаха крайно недостатъчни, да не се заблуди някой, че стигат). Това означава ли, че банката за собствени цели и по вътрешни процедури са приели оценка за 150к в евро?

Иначе за казусът да купиш ли не с ипотека, както обсъждахме в предишни коментари, според мен въпросът е дали човек ще може да си позволи наем в пенсионна възраст? Иначе всякакви стари сметки дали и колко е изгодно са стрелба в тъмното, предвид международната ситуация с ковид, войни и какво ли още не. Някои жилища, купени преди 10г. са купени на цени три пъти под пазарните в момента.

Вероятно, Reagan, пропусна въпроса на Ема, та да го подбутна.

30 години е много дълъг период и няма как да се знае нито как ще се движат наемите, нито цените на имотите, нито лихвите по ипотеките. Но примерно можем да заложим един и същ процент покачване на наема и цената на имота, като гледаме някакви исторически стойности.

Не всеки човек в пенсионна възраст иска или му е нужно такова жилище, каквото му е било нужно в активна възраст, докато отглежда деца ученици.
Аз така и не разбрах въпросния мъж дали си няма примерно някоя къщичка в някое градче, където да възнамерява да се оттегли след 15 години примерно? Ако е така, разбирам го защо не му се занимава да купува скъпо жилище в София.